Bewertungsmethode für Mehrfamilienhaus

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    • Bewertungsmethode für Mehrfamilienhaus

      Hallo
      Ich habe eine Frage zur Bewertung eines großen Mehrfamilienhauses, das auch von uns als Familie bewohnt wurde. Erstanden von meiner Frau 2005, Alleinbesitz, Beziehung seit 2007, Heirat 2012. Das Darlehen wurde immer aus Mieterträgen bedient, mein finanzieller Beitrag zum Eheprojekt war das tägliche Einkommen. Einige Modernisierungen am Haus sind auch aus "meinen" Quellen erwirtschaftet worden.

      QM Preise haben sich hier seit 2012 ca verdoppelt, so dass ich von einem erheblichen Wertzuwachs ausgehe; allerdings habe ich gelesen, dass für ein Mietobjekt das Ertragswertverfahren angewendet wird - wobei sich auch hier bei gesunkenem Bodenwertzins und gestiegenem Mietertrag deutlich Zugewinn ergeben würde.

      Gibt es ein Standardverfahren bei der Bewertung einer solchen Immobilie? Mir geht es hier nicht einmal um Maximierung meines Ausgleiches. Vielmehr werden gerade lange bestehende (nicht dokumentierte) Abmachungen (Haus ist die Altersvorsorge) für nichtig erklärt, aber sie haben anderweitiges Sparen/Investition deutlich gedämpft in den letzten 10 J. Also will ich mich versichern, dass ich einen rechtlich gesicherten Anspruch habe, auf den ich mich weiter berufen kann.

      Danke!
    • Moin,

      Nocheineer wrote:

      Mir geht es hier nicht einmal um Maximierung meines Ausgleiches. Vielmehr werden gerade lange bestehende (nicht dokumentierte) Abmachungen (Haus ist die Altersvorsorge) für nichtig erklärt, aber sie haben anderweitiges Sparen/Investition deutlich gedämpft in den letzten 10 J. Also will ich mich versichern, dass ich einen rechtlich gesicherten Anspruch habe, auf den ich mich weiter berufen kann.
      zum Ermittlungsverfahren kann ich nichts sagen.
      Aber zur gewünschten Versicherung über nicht dokumentierte Abmachungen:
      Gerade im Zusammenhang mit Grundstücken braucht es schriftlich Fixiertes. Und wenn man es ganz streng nimmt, sogar notarielles.
      Viele Verträge im Zusammenhang mit Grundstücken sind unter notarieller Mitwirkung zu erstellen - wegen der Schutzinteressen der Beteiligten.
      Ich weiß, dass es nervig und kostenintensiv ist.
      Entweder lässt Du Dich nun von einem Anwalt vor Ort beraten, wie und in welchem Umfang man die mündlichen Absprachen nachträglich schriftlich fixieren und notariell beglaubigen lassen kann.

      Gruß Tanja
      (Selbsternannte) Botschafterin gegen Perfektionswahn

      Schmerz ist unvermeidlich, leiden optional...
    • TanjaW9 wrote:

      Gerade im Zusammenhang mit Grundstücken braucht es schriftlich Fixiertes.
      Danke Tania,
      Aber ich habe wohl eine Kleinigkeit nicht erwähnt; Wir sind schon in Trennung. Da wird also nichts mehr fixiert werden ausser der Scheidung... Wir haben keinen Ehevertrag, also BGB.
      Also geht es, soweit ich sehen kann, tatsächlich nur um das Bewertungsverfahren, um meinen Anspruch im Zugewinnausgleich zu klären und damit unsere nicht-förmliche Abmachung für mich zu gewähren.
      Gruß
    • Hallo Nocheineer,

      man kann auch in der Trennungszeit noch Dinge fixieren...im Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarungsvertrag.
      Notariell. Und sogar mit dem ganzen Gedöns über Regelung des Sorgerechts und des Umgangs und und und.
      Wenn der ordentlich abgefasst ist (mein Anwalt musste damals den Entwurf vom Notar vor Unterschrift zweimal korrigieren), dann kann der wunderbare Grundlage für eine zügige reibungslose Scheidung sein.

      Wenn natürlich keinerlei Gespräche und Kompromisse zwischen den Ehegatten mehr möglich sind, wird es auch schwer für den o.g. Vertrag.
      Dann bleibt Dir tatsächlich nur die Berechnung über den Zugewinnausgleich (den man ansonsten eben auch im Vertrag regeln könnte).
      Von Zugewinn habe ich allerdings keine Ahnung, wir haben damals alles mögliche ausgeschlossen.

      Gruß Tanja
      (Selbsternannte) Botschafterin gegen Perfektionswahn

      Schmerz ist unvermeidlich, leiden optional...
    • Hallo Nocheineer,
      wie Tanja bereits schrieb: Mündliche Abmachungen haben hier keine rechtliche Bindungswirkung.
      Wenn du/ihr das so wichtig gefunden hättet wäre eine notarielle Vereinbarung der richtige Weg gewesen.
      Aber "hätte" und eine Zeit, in der ihr euch noch gut verstanden habt, hilft jetzt nicht weiter.
      Da du schreibst "Mir geht es hier nicht einmal um Maximierung meines Ausgleiches" solltest du das Thema vielleicht unter "Lebens-
      erfahrung" betrachten.
      Anwälte kommentieren derartige Erfahrungen oft mit "Sie haben doch gewust, dass Ihre Frau Alleineigentümerin ist. Warum haben Sie sie nicht auf die (Mit-)eintragung im Grundbuch angesprochen, insbesondere dann, wenn Sie erhebliche finanzielle Leistungen einbringen wollen?"
      Einen möglichen Lösungsansatz sehe ich in der Erstellung eines Wertgutachtens für die Immo durch einen vereidigten Immo-Sachverständigen. Den ziehen auch Gerichte hinzu, wenn die Angelegenheit dort anhängig wird.
      Offenbar bist du mit dem Wertzuwachs des Hauses in der Ehezeit mit deiner Frau nicht einig geworden.
      Ist ein Kompromiss unmöglich? Anwälte, Sachverständige und Gerichtsverfahren kosten Geld und Nerven.

      Gruß

      Villa
      Leben und leben lassen
    • Hallo Villa,

      Villa wrote:

      Mündliche Abmachungen haben hier keine rechtliche Bindungswirkung
      Mein Kommentar sollte nur auf einen moralischen Anspruch hinweisen. Tut natürlich nichts zur Sache wenn es die Ex nicht so sieht, und hat hier nur abgelenkt.

      Villa wrote:

      vereidigten Immo-Sachverständigen
      Dies ist wahrscheinlich der einzige Weg, um eine Bewertung zu bekommen, die beide Seiten akzeptieren sollten. Dabei geht es ja eigentlich um 2 Bewertungen, da der Anfangswert auch nicht dokumentiert ist.
      Mir ging es hier eigentlich nur darum, die übliche Bewertungsmethode für ein Objekt wie das beschriebene zu erkunden. Um selbst eine grobe Abschätzung vorzunehmen. Aber wahrscheinlich ist es einfacher direkt ein verteidigbares Gutachten in Auftrag zu geben.
    • Hallo Nocheineer,
      empfehlenswert ist es, den vereidigten Sachverständigen gemeinsam auszusuchen und mit deiner Frau gemeinsam anwesend zu sein, wenn er kommt, sonst heißt es möglicherweise, du hast mit ihm Absprachen getroffen.
      Ja, und natürlich muss er ggf. zwei Werte ermitteln: Monat (eigentlich Tag) der Hochzeit und Tag der Trennung.
      Fotos vom Haus aus 2012 sind für den Sachverständigen hilfreich.

      Gruß

      Villa
      Leben und leben lassen
    • Als Antwort: Bei Renditeobjekten wird meist mit Ertragswertverfahren berechnet, weil man ja auch nicht mal eben reingehen kann und oft die Bewertung schwer ist. Der Preis des Sachverständigen richtet sich aber in % des ermittelten Wertes. Und weil er das Objekt ja 2 Mal bewerten müssten, kann das schnell teuer werden. Ich würde hier dringend beiden Seiten anraten sich im Rahmen einer Scheidungsfolgevereinbarung einig zu werden, sonst wird es teuer.
    • Hallo liebe Forumianer*innen,

      ich bin mir zwar auch nicht sicher, welches Bewertungsverfahren hier zum Zuge kommt, aber mit dem Grundgedanken, dass das Objekt ggfs. verkauft werden müsste, wenn der Zugewinnausgleich sonst nicht aufgebracht werden kann, käme dann der Verkehrswert zum Zuge und müsste der anzusetzende Wert sein ...

      Zur Bewertung allgemein und evtl. vermeidbaren Kosten: bestehen oder bestanden Darlehen bei Banken, die mit Grundschulden zu Lasten des Objektes abgesichert sind, müssen Banken eine Wertermittlung haben, die regelmäßig zu überwachen und ggfs. den aktuellen Marktverhältnissen anzupassen ist.
      Ich würde dann mal bei der Bank nach dieser Wertermittlung nachfragen, am besten gemeinsam. Vielleicht wäre eine Einigung auf dieser Basis kostengünstig möglich.
    • Treckerfahrer wrote:

      dass das Objekt ggfs. verkauft werden müsste
      Ich denke, dass nur 2 der Wohnungen verkauft werden müssen - wäre das auch eine Grundlage für eine Schätzung des Verkehrswertes?

      MaxMustermann wrote:

      Scheidungsfolgevereinbarung einig zu werden, sonst wird es teuer
      Danke MM. Ja, leider wäre es so, ich hoffe daß es nicht dazu kommt.

      Villa wrote:

      vereidigten Sachverständigen gemeinsam auszusuchen
      Danke Villa, guter Tip!
    • Moin.

      "Nur" 2 Wohnungen verkaufen geht nur, wenn es sich bereits um Wohnungseigentum handelt oder dazu noch gemacht wird. Über den Stand, was jetzt ist, kann man im Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht sehen, oder im Grundbuchauszug, wenn man einen aktuellen hat:

      - wenn dort gleich auf der ersten Seite in großer Schrift "Grundbuch ..." steht, ist es noch kein Wohnungseigentum und müsste noch erst geteilt werden, um überhaupt einzelne Wohnungen verkaufen zu können. Das würde über einen Notar laufen, der auch über die Voraussetzungen Auskunft gibt.

      - wenn dort "Wohnungsgrundbuch ..." steht, ist das Grundstück bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt und einzelne Wohnungen könnten verkauft werden. Dann spricht man allerdings eigentlich nicht von einem "Mehrfamilienhaus", sondern von z.B. 4 (bzw. um wieviele es sich handelt) "Eigentumswohnungen", auch wenn sie sich alle im gleichen Haus befinden und der Eigentümer bei allen identisch ist.

      Und auch dazu: wenn für eine Bank Grundschulden eingetragen sind, kann Ihr Berater dort auch sagen, wie der Stand ist - und dann normalerweise auch Angaben zum Wert (bei Wohnungseigentum auch zum Wert einzelner Wohnungen) machen. Ein Gespräch mit ihm wäre dann ohnehin zweckmäßig, weil die Bank beim Verkauf dann mitwirken müsste ("... verkaufte Teile aus der Haftung entlassen ...").

      Bei Eigentumswohnungen müsste zweifelsfrei der Verkehrswert zum Zuge kommen, auch wenn die Wohnungen vermietet sind (z.B. bei Vermögensanlage oder Altersvorsorge).

      Falls noch Wertgutachten erstellt werden müssen:
      Das zuständige Katasteramt hat einen sehr guten Überblick über die Verkehrswerte, da die Notare Kopien von sämtlichen Grundstückskaufverträgen aus dem Bezirk dorthin geben müssen. Die Katasterämter haben jeweils Gutachterausschüsse, die Wertermittlungen erstellen, die auch gerichtsfest sind. Da die Katasterämter selbst keine Grundstücke vermitteln/verkaufen, kann man sie als besonders neutral betrachten.

      Zu deinen Anteilen an der Erstellung und Finanzierung des Objektes:
      Leistungen der Eheleute während der Ehe gelten in der Regel als Leistung aus dem Familieneinkommen der Eheleute und werden nicht einzelnen zugerechnet, auch nicht, wenn sie von bestimmten Konten bezahlt wurden oder wenn es sich um handwerkliche Mitarbeit eines Ehepartners handelt. Der Zugewinnanspruch erhöht sich dadurch also nicht, auch wenn's ungerecht erscheint.