Grundschuld löschen oder besser nicht ?

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    • Grundschuld löschen oder besser nicht ?

      Guten Abend,
      heute habe ich folgende Fragen an das Forum:

      Ich bin verheiratet und habe ein Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen) mit meinem Mann gekauft, saniert und renoviert. Die Anzahlung an die Eigentümer zu Beginn hat jeder hälftig mit ca. 50.000 Euro bestritten. Ich aus eigenem Vermögen, mein Mann mit einer Schenkung seiner Eltern mit einem Pflichtteilsverzicht. Das tut nichts zur Sache.
      Die beiden Kredite zu jeweils 150.000 Euro sind abbezahlt. Wir waren beide zu gleichen Teilen Kreditnehmer.
      Im Grundbuch bin ich als alleinige Eigentümerin eingetragen, da es eine Tochter aus erster Ehe meines Mannes gibt. Selbst sind keine Kinder vorhanden und auch keine gemeinsamen.

      Die Bank hat uns nun eine Löschungsbewilligung der Grundschuld der beiden Kredite zugesandt.

      Meine Fragen sind wohl schon sehr spezifisch und ich habe keine Ahnung über Grundschuldrechte, aber vielleicht gibt es das eine oder andere, was mich vor Fehlentscheidungen bewahren könnte.

      Im Falle einer Scheidung:
      1. Wäre es vorteilhafter die Grundschuld der Bank im Grundbuch nicht löschen zu lassen, um meinen Mann in einem Scheidungsfall auszahlen zu können? Beide Kreditverträge liefen auf beide Namen. Damit meine ich, dass ich als Selbständige die Bank nochmals als Kreditgeber heranziehen könnte?

      2. Eine Dachsanierung würde ebenfalls fällig werden, die ich im Scheidungsfall alleine bestreiten müsste, in diesem Fall ebenso lieber die Grundschuld im Grundbuch belassen, um einen Kredit bewilligt zu bekommen?

      Im Falle eines Verkaufs:
      1. Meine Information darüber ist diese, dass es besser wäre, keine eingetragene Grundschuld mehr im Grundbuch zu haben.

      Im Falle einer Insolvenz meiner Selbständigkeit: wäre es wohl auch besser, keine Grundschuld eingetragen zu haben.

      Im Falle meines Todes:
      wäre es ohne eingetragene Grundschuld ein bereinigtes, sauberes Erbe ?
      Oder könnte die Tochter aus erster Ehe meines Mannes meinen Erben, über eine auf beide
      eingetragene Grundschuld noch Ansprüche stellen?

      Das Thema ist ziemlich komplex und ich habe unbeantwortete Fragen ohne Limit.
      Mir ist das Thema Grundschuld nicht geläufig. Worauf muss man in meinem Fall achten?
      Und gibt es einen guten versierten Berater, den ich vertraulich zu Rate ziehen könnte.

      Danke für Eure Antworten und Ratschläge Frau Free
    • Hallo Frau Fee,

      Frau Free wrote:

      Und gibt es einen guten versierten Berater, den ich vertraulich zu Rate ziehen könnte.
      ja, ich denke, dass ein Notar dir all deine Fragen kompetent und selbstverständlich vertraulich beantworten kann. Wie hoch die Kosten sind, weiß ich leider nicht, das hängt vermutlich auch davon ab, ob es zu einer tatsächlichen Beauftragung (Löschung) kommt.

      Es kann Sinn machen, die Grundschuld bestehen zu lassen. In den Fällen, in denen erneut ein Kreditbedarf entsteht (z.B. Auszahlung des Ehegatten oder Renovierungsarbeiten) kannst du von der Grundschuld erneut Gebrauch machen. Es muss nicht die Bank sein (dein bisheriger Finanzierer) es kann eine Bank deiner Wahl sein.


      Für den Verkauf muss die Grundschuld nicht schon vorher gelöscht worden sein. Das kann der Notar im Kaufvertrag regeln, zumal die Löschungsbewilligung ja schon vorliegt.


      Zum Erbensfall kann ich gar nichts sagen. Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass die Rangfolge oder die Höhe des Erbes irgendwie durch eine Grundbucheintragung beeinflusst wird. Die Grundschuld ist für sich ja kein Vermögenswert und ändert auch nicht die Eigentumsverhältnisse - jedenfalls dann nicht, wenn der Zweck (früherer Kredit) bereits erfüllt ist und eine Löschungsbewilligung schon vorliegt.


      Gruß

      Susanne
    • Hallo Frau Fee,


      Susanne wrote:

      Es kann Sinn machen, die Grundschuld bestehen zu lassen. In den Fällen, in denen erneut ein Kreditbedarf entsteht (z.B. Auszahlung des Ehegatten oder Renovierungsarbeiten) kannst du von der Grundschuld erneut Gebrauch machen. Es muss nicht die Bank sein (dein bisheriger Finanzierer) es kann eine Bank deiner Wahl sein.
      ich frage mich, woran Susanne das festmacht, aber die Grundschuld ist ein dingliches Recht EINES Sicherungsnehmers, dem keine konkrete Forderung entgegensteht. Somit kann auch nur der im Grundbuch eingetragene Sicherungsnehmer auf die Grundschuld zugreifen. Dieser Zugriff wird im Normalfall durch einen Sicherungsvertrag eingeschränkt, damit die Bank nicht einfach tun und lassen kann, was sie will. Das ein Kreditgeber auf die eingetragene Grundschuld eines anderen zugreifen kann, ist nicht korrekt, wäre aber sehr lustig: dann könnte dein Handyanbieter dein Haus in die Zwangsversteigerung schicken, wenn du deine Handyrechnung nicht bezahlst.

      Wenn du die Grundschuld löscht, kann die Bank nicht mehr auf das Haus zugreifen, auch wenn du Schulden bei der Bank aufbaust. Wenn du sie nicht löscht, solltest du keine neuen Kredite bei der Bank aufnehmen, denn auch ein Privatkredit, der nicht bedient wird, berechtigt dann zum Zugriff auf das Haus.
      Wenn du die Grundschuld aber löschst, dann muss bei einer neuen Kreditaufnahme auch eine neue Grundschuld eingetragen werden, das kostet beim Notar und nochmal beim Gericht. Aber ggf. kommt das eh auf die zu, wenn das Haus deutlich im Wert gestiegen ist (ihr habt 300 TEUR Grundschulden eingetragen, 400 TEUR war der Kaufpreis, also musst du mindestens 200 TEUR auszahlen. Ist das Haus nun mehr als 600 TEUR wert, bei Mehrfamilienhaus nicht aussichtlos, so reicht deine Grundschuld nicht).

      Ein Haus mit einer eingetragenen Grundschuld zu verkaufen ist sehr schwer bis aussichtslos. Denn der Käufer muss sich selbst um die Löschung der Grundschuld kümmern und er weiß nicht, ob der Sicherungsnehmer dem zustimmt, denn du könntest ja noch Schulden bei ihm haben. Außerdem kann er bei einer Finanzierung nur in den nächsten Rang. Vielleicht lässt sich ein Käufer darauf ein, dass du die Löschungsbewilligung zum Kauf mitbringst, aber die Kosten für die Löschung wird er sicher nicht übernehmen wollen.

      Im Todesfall gilt auch, dass es sauberer ist ohne Grundschuld zu erben, weil die Erben sich selbst um eine Löschung kümmern müssen. Aber die Grundschuld der Bank bringt der Tochter deines Mannes nichts, weil sie ja nicht Sicherungsnehmerin ist.

      Meine private Meinung ist allerdings: falls du dich wirklich trennen willst, wäre es fair mit deinem Mann über das Haus, dass zwar auf dem Papier nur dir gehört, um den Wohnvorteil deines Mannes zu umgehen, aber ihr beide zu gleichen Teilen abbezahlt habt, zu reden. Einfach mal zu deinem Vorteil machen und ihn erst danach über die Trennung zu informieren, fände ich nicht ok.
    • Hallo Max,

      Frau Free fragt öfter Sachen so an, dass man denken könnte, es steht eine Trennung oder der Tod des Ehemannes bevor.
      Leider muss nun mal die zweite Ehefrau sich allerlei Gedanken um ihre Absicherung machen wenn aus der ersten Ehe Kinder hervorgegangen sind.
      Ich möchte mich auch nicht nach einem ohnehin schon schwer zu verkraftenden Schicksalsschlag noch mit den - ansonsten ggf. keinen Kontakt habenden - Kindern aus erster Ehe "rumstreiten" müssen....

      Übrigens könnte Susanne eine Eigentümergrundschuld meinen.
      Dazu kommt es, wenn die Bank (oder ein anderer Inhaber, ggf. auch ein Insolvenzverwalter) bestätigt, dass die Ansprüche aus dem zugrundeliegenden Vertrag nicht mehr bestehen, die Schuld also getilgt ist.
      Sowas haben 'wir' auch.
      Die kann man dann "hingeben", wenn man einen weiteren Kredit aufs Haus braucht - meiner laienhaften Annahme nach sogar, wenn ich das Haus bzw. einen Teil davon als Sicherheit für einen anderen Kredit brauche.
      Dennoch würde ich immer sehr vorsichtig mit dieser Eigentümergrundschuld umgehen und vor einem Verkauf ggf. Austragung veranlassen....wenn ich ohnehin schon einen Notar brauche...
      Ich bin der Meinung, in unserem Auszug sogar gesehen zu haben, dass anderweitige Belastungen auch gleich mit Eintragung von uns als Eigentümer vom Verkäufer (und auf dessen Kosten) ausgetragen wurden.

      Gruß Tanja
      Das Recht auf Dummheit wird von der Verfassung geschützt. Es gehört zur Garantie der freien Entfaltung der Persönlichkeit.
      Mark Twain
    • Hallo zusammen,


      ob man eine Grundschuld nach Tilgung der Kredite löschen lässt, ist nur eine Frage der Kosten.


      Wichtig ist zunächst, festzustellen, ob es sich um eine brieflose Grundschuld oder eine Breifgrundschuld handelt. Bei einer brieflosen Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen "... b r i e f l o s eingetragen am ...". Wenn das nicht so im Grundbuch steht, handelt es sich um eine "Briefgrundschuld". Dann gehört noch ein gelber Grundschuldbrief dazu, der mit der Löschungsbewilligung zugeschickt worden sein müsste. Dieser gelbe Grundschuldbrief muss bei einer Löschung beim Gericht mit eingereicht werden. Er ist so etwas wie ein Wertpapier und darf nicht verloren gehen. Sonst droht ein kostenpflichtiges und zeitraubendes Aufgebotsverfahren.


      Bei einer Scheidung ist es ohne Bedeutung, ob eine Grundschuld eingetragen ist oder nicht. Maßgeblich sind die Kredite, die noch bestehen, unabhängig von der Höhe der Grundschuld.

      Im Erbfall kann auch kein Anspruch aus einer Grundschuld abgeleitet werden, da sie kein Vermögensteil des Erblassers ist. Im Erbfall ist es egal, ob eine Löschungsbewilligung vorliegt oder nicht. Besser ist, sie liegt nicht vor, dann brauchen die Erben nicht danach suchen. An wen sie sich wegen einer Löschung wenden müssen, steht im Grundbuch.


      Wenn die Möglichkeit besteht, dass für die Dachsanierung oder sonstige Investitionen noch mal Kredite benötigt werden, würde ich die Grundschuld aus Kostengründen eingetragen lassen. Bei einer Löschung jetzt würden Notar- und Gerichtsgebühren anfallen und später noch mal das gleiche bei einer neuen Eintragung. Wenn die Grundschuld bestehen bleibt, fallen jetzt und später keine Extrakosten an, zwischendurch auch nicht.

      Selbst die Fianzierung eines PKW gibt es dann meistens zu günstigeren Konditionen.


      Das gleiche gilt auch, wenn z. B. die Dachsanierung oder Auszahlung bei einer Scheidung über einen anderen Geldgeber finanziert werden soll. Eine Abtretung, dabei können bei Bedarf auch Teile der Grundschuld abgetreten werden, an den anderen neuen Geldgeber ist normalerweise kostengünstiger als eine Löschung beim alten und Neueintragung beim neuen Geldgeber. Die Formalitäten und damit die Kosten hängen auch damit zusammen, ob es sich um eine brieflose oder eine Briefgrundschuld handelt. Beide Arten haben Vor- wie auch Nachteile jeweils gegenüber der anderen Art.


      Eine Grundschuld kann durchaus Kredite bei unterschiedlichen (verschiedenen) Geldgebern sichern (Gemeinsames Sicherungsmittel). Bei der Finanzierung Kauf/Bau eines Wohnhauses kann es z. B. vorkommen, dass neben der Bank auch eine Bausparkasse eingebunden wird. Dann kann die Grundschuld für die Bank eingetragen werden, die die Finanzierung bei der Bausparkasse mit absichert. Wem welcher Anteil daraus zusteht, machen sie untereinander aus, der Hauseigentümer hat dadurch keine Nachteile. Das ganze macht Sinn, die Finanzierung wird dadurch flexibler. Bei den Volksbanken und der Bausparkasse Schwäbisch Hall ist das z. B. eine gängige Finanzierungsart.


      Eine Grundschuld ist "fiduziarisch", d.h., sie ist nicht an eine Forderung geknüpft. Die eingetragene Bank verwaltet sie treuhänderisch. Deshalb werden auch keine Sicherungsverträge abgeschlossen, damit "die Bank damit nicht machen kann was sie will", sie kann nämlich gar nichts damit machen. Umgekehrt muss ein Sicherungsvertrag, die sog. Verwendungszweckerklärung, kurz "VZE", abgeschlossen werden, da sonst für die Bank zwar eine Grundschuld eingetragen ist, sie damit aber nichts anfangen kann, insbesondere auch keine Sicherheiten für Ihre Kredite hat. Über eine solche VZE werden die Kredite erst mit der Grundschuld verknüpft, und damit entstehen die Rechte der Bank.


      Ob bei einem Verkauf eine Grundschuld eingetragen ist oder nicht, ist zunächst vollkommen ohne Bedeutung, Verkaufsbemühungen werden dadurch nicht beeinträchtigt. Wichtig ist, dass der Verkaufserlös mindestens so hoch ist wie die bei der Bank noch bestehenden Kredite, unabhängig von der Höhe der Grundschuld, so dass die Kredite daraus zurückgezahlt werden können, sogar auch, wenn sie höher sind als die Grundschuld. Sonst kann es passieren, dass die Bank keine Löschungsbewilligung herausgibt. Deshalb ist bei Krediten ein Gespräch mit der Bank empfehlenswert, bevor die Verkaufsbemühungen anlaufen.

      Bei einem Verkauf klärt normalerweise der Makler per Grundbuchauszug, ob evtl. noch Grundschulden eingetragen sind. Falls ja, wird dann meistens im Kaufvertrag vereinbart, dass diese gelöscht werden. Das weitere dazu erledigt der Notar. Die Kosten für die Löschung trägt normalerweise und in aller Regel der Verkäufer und nicht der Käufer. Genaue Einzelheiten dazu werden im notariellen Kaufvertrag festgeschrieben.


      Eigentümergrundschulden sind die Teile einer Grundschuld (sogar auch bei einer Hypothek), die nicht mehr benötigt werden, z. B. 200.000 Euro sind eingetragen, Kredite noch 150.000 Euro, ergibt 50.000 Euro Eigentümergrundschulden. Diese ändern sich mit jeder Tilgungsrate und müssen nicht besonders behandelt werden.


      Wenn jemand auf Grundschulden zugreifen will, egal ob die eingetragene Bank oder Dritte auf Eigentümergrundschulden, müssen bereits sehr ernste Zahlungsprobleme und Rückstände bestehen. Und dann ist es im wesentlichen egal, ob auf eingetragene, freie Teile einer Grundschuld zugegriffen wird oder ob Gläubiger Zwangshypotheken eintragen lassen.


      Ich bitte um Verständnis, dass das ganz etwas lang geworden ist.

      Viele Grüße

      vom Treckerfahrer