Grundschuld löschen oder besser nicht ?

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    • Grundschuld löschen oder besser nicht ?

      Guten Abend,
      heute habe ich folgende Fragen an das Forum:

      Ich bin verheiratet und habe ein Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen) mit meinem Mann gekauft, saniert und renoviert. Die Anzahlung an die Eigentümer zu Beginn hat jeder hälftig mit ca. 50.000 Euro bestritten. Ich aus eigenem Vermögen, mein Mann mit einer Schenkung seiner Eltern mit einem Pflichtteilsverzicht. Das tut nichts zur Sache.
      Die beiden Kredite zu jeweils 150.000 Euro sind abbezahlt. Wir waren beide zu gleichen Teilen Kreditnehmer.
      Im Grundbuch bin ich als alleinige Eigentümerin eingetragen, da es eine Tochter aus erster Ehe meines Mannes gibt. Selbst sind keine Kinder vorhanden und auch keine gemeinsamen.

      Die Bank hat uns nun eine Löschungsbewilligung der Grundschuld der beiden Kredite zugesandt.

      Meine Fragen sind wohl schon sehr spezifisch und ich habe keine Ahnung über Grundschuldrechte, aber vielleicht gibt es das eine oder andere, was mich vor Fehlentscheidungen bewahren könnte.

      Im Falle einer Scheidung:
      1. Wäre es vorteilhafter die Grundschuld der Bank im Grundbuch nicht löschen zu lassen, um meinen Mann in einem Scheidungsfall auszahlen zu können? Beide Kreditverträge liefen auf beide Namen. Damit meine ich, dass ich als Selbständige die Bank nochmals als Kreditgeber heranziehen könnte?

      2. Eine Dachsanierung würde ebenfalls fällig werden, die ich im Scheidungsfall alleine bestreiten müsste, in diesem Fall ebenso lieber die Grundschuld im Grundbuch belassen, um einen Kredit bewilligt zu bekommen?

      Im Falle eines Verkaufs:
      1. Meine Information darüber ist diese, dass es besser wäre, keine eingetragene Grundschuld mehr im Grundbuch zu haben.

      Im Falle einer Insolvenz meiner Selbständigkeit: wäre es wohl auch besser, keine Grundschuld eingetragen zu haben.

      Im Falle meines Todes:
      wäre es ohne eingetragene Grundschuld ein bereinigtes, sauberes Erbe ?
      Oder könnte die Tochter aus erster Ehe meines Mannes meinen Erben, über eine auf beide
      eingetragene Grundschuld noch Ansprüche stellen?

      Das Thema ist ziemlich komplex und ich habe unbeantwortete Fragen ohne Limit.
      Mir ist das Thema Grundschuld nicht geläufig. Worauf muss man in meinem Fall achten?
      Und gibt es einen guten versierten Berater, den ich vertraulich zu Rate ziehen könnte.

      Danke für Eure Antworten und Ratschläge Frau Free
    • Hallo Frau Fee,

      Frau Free wrote:

      Und gibt es einen guten versierten Berater, den ich vertraulich zu Rate ziehen könnte.
      ja, ich denke, dass ein Notar dir all deine Fragen kompetent und selbstverständlich vertraulich beantworten kann. Wie hoch die Kosten sind, weiß ich leider nicht, das hängt vermutlich auch davon ab, ob es zu einer tatsächlichen Beauftragung (Löschung) kommt.

      Es kann Sinn machen, die Grundschuld bestehen zu lassen. In den Fällen, in denen erneut ein Kreditbedarf entsteht (z.B. Auszahlung des Ehegatten oder Renovierungsarbeiten) kannst du von der Grundschuld erneut Gebrauch machen. Es muss nicht die Bank sein (dein bisheriger Finanzierer) es kann eine Bank deiner Wahl sein.


      Für den Verkauf muss die Grundschuld nicht schon vorher gelöscht worden sein. Das kann der Notar im Kaufvertrag regeln, zumal die Löschungsbewilligung ja schon vorliegt.


      Zum Erbensfall kann ich gar nichts sagen. Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass die Rangfolge oder die Höhe des Erbes irgendwie durch eine Grundbucheintragung beeinflusst wird. Die Grundschuld ist für sich ja kein Vermögenswert und ändert auch nicht die Eigentumsverhältnisse - jedenfalls dann nicht, wenn der Zweck (früherer Kredit) bereits erfüllt ist und eine Löschungsbewilligung schon vorliegt.


      Gruß

      Susanne
    • Hallo Frau Fee,


      Susanne wrote:

      Es kann Sinn machen, die Grundschuld bestehen zu lassen. In den Fällen, in denen erneut ein Kreditbedarf entsteht (z.B. Auszahlung des Ehegatten oder Renovierungsarbeiten) kannst du von der Grundschuld erneut Gebrauch machen. Es muss nicht die Bank sein (dein bisheriger Finanzierer) es kann eine Bank deiner Wahl sein.
      ich frage mich, woran Susanne das festmacht, aber die Grundschuld ist ein dingliches Recht EINES Sicherungsnehmers, dem keine konkrete Forderung entgegensteht. Somit kann auch nur der im Grundbuch eingetragene Sicherungsnehmer auf die Grundschuld zugreifen. Dieser Zugriff wird im Normalfall durch einen Sicherungsvertrag eingeschränkt, damit die Bank nicht einfach tun und lassen kann, was sie will. Das ein Kreditgeber auf die eingetragene Grundschuld eines anderen zugreifen kann, ist nicht korrekt, wäre aber sehr lustig: dann könnte dein Handyanbieter dein Haus in die Zwangsversteigerung schicken, wenn du deine Handyrechnung nicht bezahlst.

      Wenn du die Grundschuld löscht, kann die Bank nicht mehr auf das Haus zugreifen, auch wenn du Schulden bei der Bank aufbaust. Wenn du sie nicht löscht, solltest du keine neuen Kredite bei der Bank aufnehmen, denn auch ein Privatkredit, der nicht bedient wird, berechtigt dann zum Zugriff auf das Haus.
      Wenn du die Grundschuld aber löschst, dann muss bei einer neuen Kreditaufnahme auch eine neue Grundschuld eingetragen werden, das kostet beim Notar und nochmal beim Gericht. Aber ggf. kommt das eh auf die zu, wenn das Haus deutlich im Wert gestiegen ist (ihr habt 300 TEUR Grundschulden eingetragen, 400 TEUR war der Kaufpreis, also musst du mindestens 200 TEUR auszahlen. Ist das Haus nun mehr als 600 TEUR wert, bei Mehrfamilienhaus nicht aussichtlos, so reicht deine Grundschuld nicht).

      Ein Haus mit einer eingetragenen Grundschuld zu verkaufen ist sehr schwer bis aussichtslos. Denn der Käufer muss sich selbst um die Löschung der Grundschuld kümmern und er weiß nicht, ob der Sicherungsnehmer dem zustimmt, denn du könntest ja noch Schulden bei ihm haben. Außerdem kann er bei einer Finanzierung nur in den nächsten Rang. Vielleicht lässt sich ein Käufer darauf ein, dass du die Löschungsbewilligung zum Kauf mitbringst, aber die Kosten für die Löschung wird er sicher nicht übernehmen wollen.

      Im Todesfall gilt auch, dass es sauberer ist ohne Grundschuld zu erben, weil die Erben sich selbst um eine Löschung kümmern müssen. Aber die Grundschuld der Bank bringt der Tochter deines Mannes nichts, weil sie ja nicht Sicherungsnehmerin ist.

      Meine private Meinung ist allerdings: falls du dich wirklich trennen willst, wäre es fair mit deinem Mann über das Haus, dass zwar auf dem Papier nur dir gehört, um den Wohnvorteil deines Mannes zu umgehen, aber ihr beide zu gleichen Teilen abbezahlt habt, zu reden. Einfach mal zu deinem Vorteil machen und ihn erst danach über die Trennung zu informieren, fände ich nicht ok.
    • Hallo Max,

      Frau Free fragt öfter Sachen so an, dass man denken könnte, es steht eine Trennung oder der Tod des Ehemannes bevor.
      Leider muss nun mal die zweite Ehefrau sich allerlei Gedanken um ihre Absicherung machen wenn aus der ersten Ehe Kinder hervorgegangen sind.
      Ich möchte mich auch nicht nach einem ohnehin schon schwer zu verkraftenden Schicksalsschlag noch mit den - ansonsten ggf. keinen Kontakt habenden - Kindern aus erster Ehe "rumstreiten" müssen....

      Übrigens könnte Susanne eine Eigentümergrundschuld meinen.
      Dazu kommt es, wenn die Bank (oder ein anderer Inhaber, ggf. auch ein Insolvenzverwalter) bestätigt, dass die Ansprüche aus dem zugrundeliegenden Vertrag nicht mehr bestehen, die Schuld also getilgt ist.
      Sowas haben 'wir' auch.
      Die kann man dann "hingeben", wenn man einen weiteren Kredit aufs Haus braucht - meiner laienhaften Annahme nach sogar, wenn ich das Haus bzw. einen Teil davon als Sicherheit für einen anderen Kredit brauche.
      Dennoch würde ich immer sehr vorsichtig mit dieser Eigentümergrundschuld umgehen und vor einem Verkauf ggf. Austragung veranlassen....wenn ich ohnehin schon einen Notar brauche...
      Ich bin der Meinung, in unserem Auszug sogar gesehen zu haben, dass anderweitige Belastungen auch gleich mit Eintragung von uns als Eigentümer vom Verkäufer (und auf dessen Kosten) ausgetragen wurden.

      Gruß Tanja
      Du bist am Ende – was du bist. Setz dir Perücken auf von Millionen Locken,
      Setz deinen Fuß auf ellenhohe Socken, Du bleibst doch immer, was du bist.
      Johann Wolfgang von Goethe
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