Werterhaltung oder Wertsteigerung

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    • Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo,

      habe erstmal eine allgemeine Frage:

      Wonach werden Investitionen, die man in seine eigene Immobilie investiert nach Werterhaltung, bzw. Wertsteigerung unterschieden.

      Kennt jemand vielleicht verlässliche Internetseiten wo man das genau nachlesen kann.

      Mich interessiert speziell, ob Wand und Bodenbelege erneuern zur Werterhaltung zählen, oder das eine Wertsteigerung ist. Oder, wenn ein intakter Holzzaun, der Optik wegen in einen hübscheren, neuen ausgetauscht wird.

      Das z.B. ein Wärmedämmverbundsystem am Haus eine Wertsteigerung darstellt ist klar, aber wenn ich die alte Pflasterung entferne, weil ich sie häßlich finde und eine neue aufbringe ist das wertsteigernt?

      Vielleicht kann mir ja jemand helfen, würde mich freuen...

      Otwo

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo,

      weil es in einem Zugewinnverfahren (vor Gutachtertermin) darum geht, ob alle Aufwendungen für ein altes Haus nun Werterhaltungsmaßnahmen darstellen oder zu einer Wertsteigerung gedient haben.

      In dem spezielle Fall geht es um ein Haus, dass zu Ehezeiten erworben wurde. Nach dem Erwerb wurde renoviert, angebaut, der Garten schön gemacht. Es wurde tapeziert, gestrichen, es wurden Bodenbelege und die Holzdecken ausgetauscht. Was man halt so macht, wenn einem der Geschmack der Vorbesitzer nicht gefällt. Ebenso sieht es mit der Außengestaltung aus. Der bestanden Sichtschutzzaun wurde gegen einen anderen ausgetauscht und auch das bestehend Pflaster wurde dem persönlichen Geschmack angepasst.

      Und ich würde jetzt gerne wissen, ob alle Maßnahmen, bzw. welche davon der Werterhaltung dienen oder eine Wertsteigerung bedeuten.

      LG

      Otwo

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo Otwo,

      für den Zugewinn ist es doch eigentlich egal, ob es 'Werterhalt' oder 'Wertsteigerung' heißt. Entscheidend ist der Wert zum Stichtag des Zugewinns.

      Die genaue Unterscheidung zwischen diesen beiden Begriffen weiß ich auch nicht. Da könnte vielleicht jemand aus der Immo-Branche was sagen. Nach meinem laienhaften Verständnis, wäre alles, was Reparatur bzw. Erneuerung ist, Werterhaltung. Wertsteigerungen dagegen sind nach meiner Ansicht Sachen die zusätzlich gemacht werden (typisches Beispiel Anbau Wintergarten).

      Gruß
      Susanne

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo,

      vielen Dank für die Antwort.

      Dann hoffe ich mal, dass vielleicht unser Mitglied "ThomasGarthe" mir weiterhelfen kann und die Frage näher beantworten kann.

      Oder vielleicht gibt es in diesem tollen Forum ja noch den einen oder anderen fachkundigen Menschen, der mehr zu dem Thema sagen kann.

      Freu mich.

      LG

      Otwo

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo Otwo,

      nachweisliche Wertsteigerungsmassnahmen sind z.B. Solaranlage, Lüftungsanlage, Wintergartenanbau.

      In dem Bereich Werterhalt zählen z.B. Austausch der Heizungsanlage, Fenster, Dachsanierung.

      Der Austausch der Plasterung wegen der Optik ist keine Wertsteigerung.

      Größere Sanierungen oder umfangreiche Renovierungen müssen im Einzelfall geprüft werden. Diese Massnahmen verjüngen das tatsächliche Baujahr und verlängern somit die Restnutzungsdauer eines Hauses. Das wirkt sich wiederum auf den Sachwert werterhöhend aus.

      Schöne Grüße aus Fürth

      Thomas Garthe

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo,
      vielen Dank für Ihre Antwort.

      Ja, das mit dem Sachwert ist ja so eine Sache und wurde hier im Forum ja schon öfter thematisiert. Offensichtlich gibt es keine Leitlinie wann ein Gericht dem Verkehrswert oder den Sachwert zugrunde legt, von daher verstehe ich auch nicht wieso es diese unterschiedlichen Werte überhaupt gibt, bzw. nicht klar ausgewiesen ist, wonach zu bewerten ist.

      LG

      Otwo

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo Otwo,

      der Sachwert ist der Wert, der aus dem Sachwertverfahren resultiert. (ohne Marktanspassung)

      Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Wert, der aufgrund aller möglichen Verfahren (Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und/oder Ertragswertverfahren) resultiert mit einer (begründeten) Marktanpassung. Die Marktanpassung muss nicht immer ein Marktabschlag sein, sondern kann oftmals auch ein Zuschlag sein.

      Somit sollte der Verkehrswert - oder auch Marktwert genannt-, der am aktuellen (oder stichtagbezogenen) Markt erzielbare Preis der Immobilie sein. Also der Preis, der kurzfristig auf dem Markt zu erzielen wäre. Der Gutachter muss sich immer bei einer Bewertung die Frage stellen, was würde ein unabhängiger Dritter Käufer (Markt) für diese Immobilie tatsächlich bezahlen.

      Wird dem Gericht kein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten vorgelegt, bleibt dem Gericht nur das eigene Ermessen oder z.B. ein tatsächlich bezahlter Kaufpreis als Grundlage übrig.

      Es sollte also immer den Parteien daran gelegen sein, ein möglichst optimales und nachvollziehbares Verkehrswertgutachten dem Gericht zur Entscheidungsfindung vorzulegen.Transparenz schafft immer für alle Beteiligten Klarheit und Sicherheit.

      Stehe für konkrete Fragen gerne zur Verfügung.

      Schöne Grüße aus Fürth

      Thomas H. Garthe

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo Thomas H. Garthe,

      noch mal vielen Dank für Ihre kompetenten Antworten.

      Es wird nun ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben, bei dem die Werte bei Erwerb und bei der Scheidung ermittelt werden soll.

      Dazu habe ich nun wieder ein paar Fragen:

      Es ist "Verkehrswertgutachten", sagt also den Verkehrswert aus. Wie wird der Wert aus früheren Jahren (1995) ermittelt, damals herrschten meiner Meinung nach hohe Immobilienpreise, der jetzt aus dem Verkauf zu erziehlende Preis oder auch der Wert liegt jedenfalls nicht viel höher über dem, was dafür bezahlt wurde, obwohl es Renovierungsarbeiten, bzw. werterhaltende/wertsteigernde Maßnahmen gegeben hat.

      Wie kann man beweisen, in welchem Zustand das Haus war, als es gekauft wurde?

      Sollte der Richter im Verfahren tatsächlich den Sachwert annehmen, oder einen Zuschlag auf den Verkehrswert rechnen, würde das dann bei beiden Werten aus den entsprechenden Jahren geschehen?

      Viele Frage, sorry.

      LG

      Otwo

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo Otwo,
      ich habe mir von einem Sachverständigen das auch einmal erklären lassen... in der Regel ist es so,das die Grundstückspreise steigen und die Immobilie ( so war es bei mir!) im Wert fallen...wenn ihr einmal renoviert habt fällt das bestimmt nicht so ins Gewicht ..überleg was ihr so investiert habt. Sollten ihr in der "Grundsubstanz nichts gemacht haben glaube ich sagen zu können , das dein Haus im Wert gefallen ist. Aber für das alles gibt es Richtwerte ,die in einem Gutachterausschuss zu erfragen bzw. zu bekommen sind.Nach diesen Tabellen bestimmt sich "Wert des Hauses zu einem bestimmten Zeitpunkt. Zusätzlich wird der Wert indexiert Anfangsvermögen 1995 - Stichtag Scheidungsklage Dein Anwalt kann dir dann genau sagen wieviel du dazugewonnen ( glaube aber eher verloren) hast. Siehe auch ganz einfach hier..ist zwar nicht so genau aber....

      destatis.de/jetspeed/portal/cm…mplateId=renderPrint.psml

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo Otwo,
      hallo Sukram 1,

      zum Zitat von Sukram 1

      .. "in der Regel ist es so,das die Grundstückspreise steigen und die Immobilie ....... im Wert fallen...wenn ihr einmal renoviert habt fällt das bestimmt nicht so ins Gewicht..."

      ... erlaube ich mir hier zu schreiben, dass diese pauschale Aussage absolut so nicht haltbar ist ! Ob Grundstückspreise fallen oder steigen hängt von sehr vielen wertrelevanten Faktoren ab. Ob die Gebäudepreise steigen oder fallen hängt ebenfalls von sehr vielen Faktoren ab. Es seien nur mal Lage, Baujahr, Nachfrage, Ausstattungsmerkmale, Erweiterungsmöglichkeiten etc. erwähnt.

      ---------------------

      zu Otwo:

      Der kompetente Sachverständige bedient sich normalerweise verschiedener Methoden und Daten um an Werte aus dem Stichjahr 1995 heranzukommen. Je nach Region hat der zuständige Gutachterausschuss und/oder die Gemeinde oder der Sachverständige selbst (eigene Datensammlung) eine Auflistung von Daten aus dem besagten Stichjahr parat. Der Sachverständige muss jedoch in seinem Verkehrswertgutachten nachvollziehbar und konkret seine Daten und die Indexierung sowie Werte begründen und belegen !

      Ich würde erstmal abwarten, was der Sachverständige für ein Verkehrswertgutachten abliefert. Danach hat man immernoch genug Zeit und Möglichkeiten dieses zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen

      Schöne Grüße aus Fürth

      Thomas H. Garthe

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      @Thomas Garthe: Sie haben natürlich Recht - pauschal kann man das nicht sagen.Nun lehne ich mich mal ganz weit aus dem Fenster und glaube, das ein Gutachter wahrscheinlich die neuen Bodenbeläge und den neuen Zaun nicht als Wertsteigerung ermitteln wird. Desweiteren glaube ich ,das das Haus von 1995-heute einen Wertverlust hat!!.- was ist mit Heizungsanlage? mit dem Dach ? gibt es feuchte Stellen im Haus...Fenster ect... aber da wird Otwo uns hoffentlich berichten können.- bin sehr gespannt auf das Ergebniss!ein Fachmann wird es genau bestimmen können - kostet natürlich ne Menge Geld so ein Gutachten. Man kann ja mal vorsichtig bei einem Immobilienmarkler anfragen. Bei mir kam in etwa das selbe heraus.Trotz Wintergartenanbau keine wesentliche Wertsteigerung. Soagr Imobilienmarkler haben Berechnungsprogramme für so etwas, die natürlich nicht so genau sind wie die eines Gutachters...aber man bekommt es etwas günstiger.
      Gruss Sukram

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo mal wieder,

      ein kurzes Update: Es gibt noch kein Urteil! Das zieht sich alles ewig hin!

      Das Verkehrswertgutachten hat dann tatsächlich einen höheren Wert zum Zeitpunkt des Erwebes als zum Zeitpunkt der Scheidung ergeben.

      U.a. wegen der Immobilienmarktlage.

      Das Gutachten wurde natürlich angezweifelt. Die beanstandeten Punkte konnten aber von dem Sachverständigen in einer mündlichen Verhandlung alle ausgeräumt werden.

      Der Richter ließ erkennen, dass er dem Gutachten folgt und die Forderung der Gegenpartei haltlos seien, diese halten aber unbeirrt an der Forderung fest.

      Und nun gibt es irgendwann ein Urteil.

      Werde dann berichten.

      LG

    • RE: Werterhaltung oder Wertsteigerung

      Hallo Otwo ,
      ...na da habe ich doch ein wenig in s Blaue beschossen und auch ganz gut gelegen mit meiner Theorie. Es geht bei euch um den Zugewinn ?? - richtig?- wer ist denn Eigentümer der Immobilie?.ihr müßtet doch dann jeweils den ungefähren Wert des Hauses im Zugewinn einstellen.Im Anfangs bzw auch im Endvermögen... es läuft doch wahrscheinlich auf eine "Einigung" hinaus ?. Ich kann euch nur raten einigt euch UNTEREINANDER! - Eure Anwälte werden es euch danken mit Rechnungen wo (bei mir) Einigungsgebühren fällig wurden!! - ich möchte hier nicht einen gewissen Berufsstand ins Auge fassen , aber man kann sich auch ohne Anwälte und Gerichte einigen! - bei euch ist die Nummer anscheinend schon vor Gericht. Frage doch mal deinen RA welche Gebühren bis dato fällig geworden sind?- und lass dir malm den Unterschied zwischen einer Einigung vor Gericht und einer Einigung - außergerichtlich erklären...mein RA wollte dazu nichts sagen - ein anderer sagte mir es fallen nun "Einigungsgebühren " an in erheblichem Umfang . Na Prima!
      Ich wünsche euch weiterhin eine friedliche Einigung - regelt euern Vermögensausgleich und schaut nach vorne - oder schlagt euch noch Jahre und enfacht den Rosenkrieg.
      Ein schönes Wochenende wünscht euch jemand , der dieses Theater auch leider mitgemacht hat -es aber überlebt ... aber noch nicht abgehakt hat - im Kopf!
      Gruss Sukram