Hallo Tatauman,

als Richter/in nimmt man im Bedarfsfalle ein stichtagorientiertes Verkehrswertgutachten nur hifsweise für dessen/deren (klare) Entscheidungsfindung hinzu.

Wenn allerdings das bestehende Gutachten nicht nachvollziehbare Daten und/oder Fakten haben sollte, dann würde ich das Gutachten sofort mit konkreten Begründungen ablehnen und ein Gegengutachten oder eine Berichtigung des vorhandenen Gutachtens verlangen (beantragen).

Es gibt sogar Fälle, wo der Richter einfach einen Mittelwert aus Sachwert und Verkehrswert genommen und dann entschieden hat. Aus gutachterlicher Sicht hat dies mit Sicherheit dann nichts mehr mit dem tatsächlichen Wert des Hauses zu tun. Sondern ist vielmehr eine "Bauchentscheidung" ......(die teuer werden kann)

Ich würde raten, sich sofort mit dem Anwalt in Verbindung zu setzen und das Gutachten zu analysieren. Denkbar wäre auch, dass der derzeitge Gutachter sein Gutachten noch einmal überdenkt, überarbeitet oder gar berichtigt, wenn tatsächliche bewertungstechnische Fehler vorhanden sein sollen.

Liebe Grüße aus Fürth

Hallo Tautauman,

als Sachverständiger möchte ich Ihnen folgende Prüfungen hinsichtlich des Gutachtens empfehlen.

Grundsätzlich ist ein Einfamilienhaus vorrangig im Sachwertverfahren zu bewerten. Es ist jedoch klarzustellen, dass es sich hierbei um ein indizielles Bewertungsverfahren der Wertverordnung handelt, bei dem es einer Marktanpassung bedarf.

Hier kommt es zum Fehler Nr. 1 der meisten Sachverständigengutachten. Es fehlt nämlich die Marktanpassung. Viele Gutachter, gerade ältere Gutachter, unterliegen der Fehleinschätzung, dass die Wiederherstellungskosten abzüglich einer adäquaten Alterswertminderung ausreichend zur Bestimmung eines Marktwertes sind.

Bei der Marktanpassung handelt es sich um eine volkswirtschaftliche Nachfragekurve, die aus Rückermittlungen des örtlichen Grundstücksmarktes (Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse) zu bestimmen ist.

Beispiel: www.gutachterausschuss.org (Achtung Seite wird heute Abend noch aktualisiert, da ein neuer Marktbericht geladen wird)

Dort gibt es eine solche Marktanpassung zu sehen. Wichtig ist aber auch, dass Marktanpassungen anderer Regionen nur bedingt als Ableitungsfaktoren dienen können. Es gibt unter anderem SV, die sich einer bundeseinheitlichen Marktanpassung bedienen, die auf eine private Sachverständigenorganisation zurückzuführen ist. Diese ist abzulehnen.

Sind solche Marktanpassungen nicht vorhanden, so müssen diese aus dem Grundstücksangebot abzüglich Verkaufsspannen rückermittelt werden. Hierdurch ergeben sich zwar Unsicherheiten. Doch kann man aus einer entsprechenden Vielzahl von Maklerangeboten (mind. 30 bis 40) eine Tendenz für Zu- und Abschläge vom Sachwert zum Verkehrswert hin nachweisen.

Wie wird eine Marktanpassung vorgenommen:

Beispiel:

Sachwert 100.000 Euro MAP (Marktanpassung): + 10%
Sachwert 150.000 Euro MAP: + 5%
Sachwert 200.000 Euro MAP: +- 0%
Sachwert 250.000 Euro MAP: - 8%
Sachwert 300.000 Euro MAP: - 15%

Ihr Objekt: 300.000 Euro x 0,85 (=-15%) = 255.000 €

nur ein Beispiel, keineswegs zum Ableiten Ihres Gutachtes erdacht.

Grund und Boden weniger Wert nach Bebauung

Vergessen Sie diese alte Theorie. Sie lässt sich durch nichts beweisen. Tatsächlich muss ein Käufer in Ihrem Wohngebiet mit dem Baurecht in diesem Gebiet leben. Es wird kaum Baulücken nach 10 Jahren mehr geben. Daher ist ein Unterschied sowieso nicht beweisbar. Selbst in Gebieten, wo solche bestehen, kann es gerade andersherum kommen.

Bei einer von mir vorgenommenen Umfrage in den größten baden-württembergischen Gutachterausschüssen ist diese Meinung im Übrigen bestätigt worden. Die Fachwelt weist die alte Bebauungsabschlagstheorie als veraltet zurück. Vergessen Sie es.

Welches Verfahren hat der SV zur Ermittlung der Herstellungskosten vorgenommen? Etwa das alte 13er-Wert-Verfahren. Ich weise meine Teilnehmer in Vorträgen immer auf das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 10.09.1993 14 K 255/88 hin, wonach schon vor über 10 Jahren die 13er-Verfahren (14er ebenso - Feuerversicherung-Brandanschlag...) veraltet gelten.

Stand der Technik sind die Normalherstellungskosten 2000.

Zum Mittelwertverfahren hätte ich noch ein entscheidendes Urteil:
BGH 13.07.1970 VII-ZR 189/68 , wonach bei Sachwertverfahren das Ertragswertverfahren allenfalls als Stützungsverfahren und das Sachwertverfahren vorrangig zu berücksichtigen ist.

Wichtig:
Beim Ertragswertverfahren kommt es zum oft falschen Vorurteil, dass dieser Wert stets niedriger sei. Tatsächlich ergeben sich aber aus Kaufpreissammlungen, in denen sowohl die Marktanpassung für das Sachwertverfahren als auch der Liegenschaftszinssatz für das Ertragswertverfahren ermittelt werden, Zinssätze, die letztlich zu einem ähnlichen Ergebnis führen wie das Sachwertverfahren nach vorgenommener Marktanpassung.

Sie müssen dabei immer bedenken, dass der Liegenschaftszinssatz letztlich die Marktanpassung im Ertragswertverfahren ist. Vergessen Sie vor allem Literaturwerte, die bundesweit gelten sollen.

Problematisch ist das Überdenken von eigenen Fehlern eines Gutachters. Ich habe zwar hin und wieder im Rahmen von Prüfungen auch mit Gutachtern zu tun gehabt, die über ihre Ansätze verhandlungsbereit waren, nachdem ich ihnen umfangreiche Auswertungen des Grundstücksmarkts vorgelegt habe. Es gibt aber auch Gutachter, die an ihren Werten festhalten, weil sie Angst haben offenbaren zu müssen, dass sie gegen Grundstrukturen der WertV verstoßen haben. Denken Sie vor allem an die Haftung. Ab 20% Wertdifferenz zum Verkehrswert wird es eng für den SV. Dann muss er immer mehr hinter seinem Gutachten stehen, wenn er nicht in Haftung genommen werden möchte.

Nochmals abschließend:
Der Sachwert ist noch nicht der Verkehrswert. Er wird erst nach Vornahme einer Marktanpassung (ermittelt aus einer Vielzahl von Verkaufsfällen) zum Verkehrswert.

Haben Sie weitere Fragen, können Sie mir auch gerne ein paar Scans vom Gutachten zusenden.

mfg

Wolfgang_SV

Hallo, Tautauman,

wie bereits oben erwähnt, sollte mit dem Anwalt das konkrete Gutachten und die weitere Vorgehensweise geprüft werden.

Die theorethischen Ausführungen von Wolfgang_SV in Ehren aber bekanntlich ist jedes Gutachten und jeder Gutachter verschieden und dienen kaum als Hilfe oder gar als Antworten zu Deinen Fragen.

Hinsichtlich Marktanpassung muss ich Wolfgang_SV Zitat: Es gibt unter anderem SV (Sachverständige), die sich einer bundeseinheitlichen Marktanpassung bedienen, die auf eine private Sachverständigenorganisation zurückzuführen ist. Diese ist abzulehnen. ebenfalls widersprechen.
Diese ist abzulehnen ? Von wem ?

In meiner langjährigen Sachverständigentätigkeit habe ich zumindest noch keine Marktanpassung im Bereich zwischen 70.000 Euro und 150.000 Euro bei einem Einfamilienhaus erlebt.

Das komplette Gutachten ist auf die Nachvollziehbarkeit zum konkreten Bewertungsobjekt zu prüfen.


Liebe Grüße aus Fürth

Thomas Garthe

Hallo Tautaman,

sind ja ganz lustig, die Erfahrungen von ThomasGarthe zu Marktanpassungen. Tatsächlich ergeben sich grundsätzlich Marktanpassungen aus den Kaufpreissammlungen auch in diesem Objektbereich. Die diversen Marktberichte belegen es in den Ortschaften hinlänglich. Der von ThomasGartheangesprochene Sachwertbereich von 70. - 150.000 Euro ist sehr unterschiedlich marktanpassungsbedürftig. Es kommt dabei sehr stark darauf an, ob man in einer Hochpreis- oder Niedrigpreisregion bewertet.

In Niedrigpreisbereichen erhalten Sie so auch dann noch negative Marktanpassungen (z.B. Neue Bundesländer). In Hochpreisbereichen gibt es deftige Zuschläge, wie in meinem Gutachterausschuss. Gegenüber dem NHK-Modell erhalten wir häufig Zuschläge von bis zu 20 %.Aber lassen wir es. Es wäre der Beginn einer Verzettelei in Ihrem Fall.

Gegengutachten?

Sie sollten hier Ihren Gutachterausschuss (Gemeinde bzw. Landratsamt) gezielt darauf ansprechen. Dieser kann übrigens ebenfalls Gutachten erstellen. Die Preise sind manchmal noch etwas günstiger. Die Qualität jedoch höchst unterschiedlich. Vorteil Nr. 1 in Ihrem Fall ist jedoch dann, dass der Gutachterausschuss den Zugriff zur Kaufpreissammlung hat. Dies macht allerdings nur Sinn, wenn dieser seine Hausaufgaben gemacht hat. Ansonsten führt in der Regel vor Gericht der Weg zu einem vereidigten Sachverständigen, den ein erfahrener Richter in der Regel dann vorschlägt. Er kommt dann aus Ihrer Region.

Korrektur des bisherigen Gutachtens?

Das hängt von Ihrem Gegenüber ab. Von Einsichtigen bis zu Uneinsichtigen.

Hier ein paar weitere Prüfungspunkte stichwortartig:

Fehlerquellen beim Boden

Stimmt der Bodenrichtwert (Anfrage Gutachterausschuss)
Sind evtl. Ab- und Zuschläge aufgrund der baurechtlichen Situation vorzunehmen (sog. GFZ-Anpassungen, Hinterlandabschläge,..)
Sind evtl. Ab- und Zuschläge hinsichtlich der Verkehrslage innerhalb der sog. Richtwertzone vorzunehmen

Fehlerquellen beim Gebäude

Hochrechnung von ursprünglichen lang zurückliegender Baukosten
Kosten für die Beseitigung von Baumängeln und Bauschäden vage
Die Berechnungen stützen sich oft auf veraltete Werte
unterlassene Korrekturen beim Ansatz von Erfahrungswerten
Außenanlagen und Baunebenkosten werden fortgelassen

Bei der Anwendung der Erfahrungswerte sollte beachtet werden, dass im Rahmen von Betriebsprüfungen vorgelegte Gutachten häufige noch falsche Maße (sprich die Anwendung der DIN 277) berücksichtigen.

Wichtig ist auch die richtige Einschätzung der Ausstattung. Den NHK-Katalog zur Einstufung von Einfamilienhäusern können Sie von folgender Seite entnehmen:

schwerin.de/www/dms/psfile/doc…nhk_200042566a3090d16.pdf


mfg


Wolfgang_SV

Hallo Thomas Garthe, hallo Tautaman,

für den Begriff lustig in meinem Vorbeitrag möchte ich mich höflichst entschuldigen. Es hat mich halt ein wenig geärgert, dass Thomas Garthe mit "aller Ehren" meinen Forenbeitrag zitiert hat.

mfg

Wolfgang_SV

...nehme gerne die Entschuldigung an.

Konkret wollte ich nur darstellen, dass mir eine Marktanpassung in Höhe von 70.000 Euro bis 150.000 Euro bei einem 1-Fam-Haus nicht bekannt ist.

Ich denke für den Austausch von fachlichen Informationen sind alle hier im Forum grundsätzlich offen, wenn es dem konkreten Fall und anderen Lesern dient bzw. hilft.

Liebe Grüße aus Fürth,

Thomas Garthe

Hallo Tataumann,

habe für Sie drei Auswertungen zu dem Objekt. Bitte senden Sie eine Mail, damit ich den Angang erläutert zusenden kann.

mfg

Wolfgang Weiss

Hallo Tataumann,

die Hinweise des Gutachterausschusses sind richtig. Sie wären jedoch hinsichtlich von Erfahrungszahlungen noch zu präzisieren. In der Regel liegen für Ein- und Zweifamilienhäuser Marktanpassungskurven vor die eine Ableitung vom Sachwert auf den Verkehrswert hin zulassen. Von mir aus bestehen folgende Fragen:

a) hat der Gutachterausschuss das Gutachten inzwischen geprüft
b) oder eine Allgemeinauskunft gegeben
c) eigene Marktanpassungen für sein Gemeindegebiet abgeleitet und
d) veröffentlicht.

Wurden die veröffentlichten Marktanpassungsfaktoren im Gutachten des SV nicht berücksichtigt, ist dies ohne eine entsprechende Begründung ein Verfahrensfehler.

Wenn ich mich richtig aus Ihrem Schriftwechsel entsinnen kann, ist das Katasteramt mit dem Gutachten betraut gewesen. Der Gutachterausschuss ist nach meinem Wissen in Niedersachsen dem Katasteramt zuzurechnen. Daher wäre es von erheblicher Bedeutung, wenn eine „Korrektur“ der gleichen Gutachterstelle vom Richter nicht beachtet würde.

Verfahrensfehlerhaft wäre m.E. auch die Nichtbeachtung dieser Umstände durch den Tatsachenrichter in der ersten Instanz. In der Regel (mir bekannt aus der Finanzrechtsprechung) wird das Berufungsgericht einen solchen Fehler aufgreifen und zu einer Änderung gelangen. Wenn Sie das Gefühl haben, dass der Richter auf diese werterheblichen Umstände aus „Vereinfachungsgründen“ nicht nachgehen möchte, sollten Sie eine Berufung mit Ihrer Anwältin in Erwägung ziehen.

Wenn Sie fragen, ob das schon einer mal erlebt hat? Ja natürlich. Einen jeden neuen Tag steht ein „fauler“ Richter auf, der gern dem Glauben schenkt, was ein Anderer mal im Jahr 1999 geschrieben haben will. Auch wenn der Sachverhalt nicht identisch ist, wir dann munter, evtl. auch eine komplette Fehlmeinung, in einer weiteren Entscheidung abgebildet. Wichtig ist, dass nach der Urteilsfindung auf die mangelhafte Entscheidungsbegründung des Richters eingegangen wird.

mfg


Wolfgang

Hallo Tatauman,

ergänzend möchte ich noch hinzufügen, dass Richter auch Menschen sind, die sich irren können. Deswegen sollte man unbedingt, wie Wolfgang_SV schon schrieb, die angebliche Entscheidungshilfe aus dem Jahr 1999 konkret raussuchen (lassen) und aufschlüsseln. Denn nur wenn man dem Richter einen Fehler nachweisen kann, ist die Sache änderbar. Allerdings kann jeder Richter selbst entscheiden, welchen Stellenwert für seine Entscheidung(sfindung) ein oder diverse Gutachten haben. Notfalls muss in der nächsten Instanz darüber entschieden werden.

Kopf HOCH.

Gruß, Thomas