Wie Wertsteigerung beim Immobilien bewerten?

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    • RE: Wie Wertsteigerung beim Immobilien bewerten?

      Hallo Christina,

      Immobilien sind etwas individuelles und Wertveränderungen (ggf auch Minderungen) können durch örtliche Gegebenheiten völlig unterschiedlich sein. Gerichtsververtbar können hier Angaben durch einen anerkannten Sachverständigen herangezogen werden und das ist sicher nicht billig.

      MfG
      WerK
    • RE: Wie Wertsteigerung beim Immobilien bewerten?

      Hallo Christina,
      ich habe bei der Ermittlung meines Zugewinnes eine böse Überraschung erlebt. Der sogenannte Sachverständige ermittelte beispielsweise als Anfangswert der Immobilie (9 Jahre nach Erwerb=1991) einen niedrigeren Wert als der damalige Kaufpreis 9 Jahre (1982) zuvor. Auch beim Endwert (in 1999) lag er m.E. völlig daneben. So wurde eine grosse Wertspanne ermittelt und alle Beteiligten (Gericht, Anwälte und Sachv.) waren wegen der folgenden Kostenentscheidung (Streitwert) zufrieden.
      Durch dieses ganze Procedere sind meiner EX von den ihr zugesprochenen 30.000 DM im Endeffekt nur noch 18.000 DM netto geblieben und ich saß auf einem Schuldenberg von ca. 45.000 DM. Der Sachverständige ging nämlich von einem Verkehrswert des Objektes aus und nicht von dem exakt zum Stichtag erzielten Verkaufspreis. Der Anfangswert wurde seinerzeit für die Ehezeit mit einem Index der vom Sachverständigen festgestellt wurde hochgerechnet. Den Index kann man z.B. mit dem Baukostenindex vergleichen.
      Man kommt evtl. mit einem Obergutachten gegen vermeintliche Falschgutachten an, muss aber stets die Kosten im Auge behalten.
      Die Erstellung des Gutachtens und die Stellungnahme des Sachv. vor dem AG kam dann schon mal locker auf 1.500 Euro.
      Ihr solltet auf jeden Fall aber versuchen eine vernünftige einvernehmliche Lösung aussergerichtlich zu finden.
    • Habe noch eine Frage dazu:

      Hallo Heru,

      ich bin ziemlich verwirrt.
      Was hattest Du als Anfangsvermögen/wert des Hauses gerechnet und auf welcher Basis?

      Habe jetzt gelesen, das der Ertragswert herangezogen wird. Dazu werden die Mieteinnahmen als Basisi genommen.

      Wie hat der Gutachter den Anfangswert berechnet?

      Vielen Dank
      CH
    • RE: Habe noch eine Frage dazu:

      Hallo Christina,
      dann muss ich aber mal in meinem schon archivierten Unterlagen zu Hause nachschauen.
      Ich glaube aber auch, dass der Wert sich aus einem x-fachen eines festgelegten Mietwertes errechnete. Dieser belief sich auf 1.044 DM monatlich x Index von 25,xxx. Somit kam ein Gesamtwert des Hauses zum Stichtag in 1999 von ca. 320.000 DM heraus. Den Mietwert brauchte der Sachverständige bei meiner Begutachtung konkret noch für die Berechnung eines Wohnwertes , den ich mir quasi als Wohnvorteil für die EU-Berechnung anrechnen lassen musste. Hier wurden zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen.

      Bei meiner Berechnung ging ich davon aus, dass aufgrund des niedrigen Verkaufspreises keine Werterhöhung eintrat, ein fataler Irrtum. Wir plädierten immer darauf, dass es keinen Zugewinn gibt. Das Haus habe ich als Alleineigentümer 1982 für 273.000 DM gekauft. Es sollte 1991 lt. Gutachter 265.000 DM wert sein. Mit dem Index wird der 91er Wert dann angehoben auf das 1999-Niveau. Wie gesagt, wenn ich am WE das Gutachten nochmal einsehe kann ich Dir Genaueres dazu sagen, wenn Du möchtest.
      Wegen der erheblichen Zunahme der Verbindlichkeiten in der Ehezeit hatte ich nie damit gerechnet, dass mir für den Endwert ein fiktiver (Ertrags-)Wert vorgegeben wurde, den ich nicht erzielt habe und auch nicht erzielen konnte. Wenn der Käufer die Nase dran kriegt, dass das Haus aus einer Scheidungsmasse resultiert, wird er versuchen, mit dem Kauf zu warten oder direkt von Anfang an den Preis zu drücken.

      Also lieber versuchen, von Anfang an sich ein wenig aufeinander zuzubewegen und sich in der Mitte irgendwo treffen, bevor ein Sachverständiger tätig wird.
    • RE: Wie Wertsteigerung beim Immobilien bewerten?

      Hallo Christina,

      Original von christina
      Habe gelesen das der Ertragswert wichtigt ist. Wie berechnet der sich?

      der Ertragswert einer Immobilie richtet sich nach den erzielten Mieteinnahmen und hat nichts mit einem Verkehrs- oder Marktwert zu tun. Der Ertragswert wird aber in aller Regel nur bei vermieteten Mehfamilienhäusern angesetzt.

      Gruß
      rabma
      rabma
    • RE: Wie Wertsteigerung beim Immobilien bewerten?

      Habe gelesen das der Ertragswert wichtigt ist. Wie berechnet der sich?


      Hi,

      sofern ich das richtig verstehe, ist hier eine Bewertung nach dem Bewertungsgesetz, §146 vorzunehmen. Das wird oft angezogen um Kosten für Sachverständige zu ersparen, in der Regel für vermietete Wohnimmobilien (ETW oder Häuser), aber nicht für Gewerbeimmobilien.

      bundesrecht.juris.de/bundesrecht/bewg/__146.html

      Beispielrehnung: die durchschnittliche Monatsmiete der letzten drei Jahre betrug 500€. Das Objekt sei 1993 fertiggestellt worden.

      500 x 12 = 6.000€

      6.000 x 12. 5 = 75.000€

      Wertminderung für 10 vollendete Jahre seit Fertigstellung:

      75.000 - (5 * 75.000/100) = 71.260 €

      Die ständige Rechtsprechung geht davon aus daß der so errechnete Betrag 60-70 Prozent des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie darstellt, abhängig von der Lage, dem Wert vergleichbarer Immobilien in der Umgebung etc.

      Für obiges Beispiel errechnet sich daher ein Verkehrswert von
      101.785€ bis 118.750€.

      cya,

      elwu
    • RE: Hallo Elwu eine Frage noch:

      Welcher Wert wurde denn bei der Berechnung Deines Zugewinns angesetzt? Verkehrswert oder Ertragswert


      Hi,

      ich habe gemäß obiger Rechnung einen Verkehrswert ermittelt, dabei habe ich 65% angesetzt. Dann eine Anonce aus dem Web für ein identisches Appartement im selben Haus ausgedruckt. Die Preisvorstellung daraus addiert zum errechneten Verkehrswert, davon die Hälfte, und das angegeben bei der Aufstellung zum Endvermögen. Wurde von der Gegenseite so akzeptiert (weil denen bekannt war, daß der real erzielbare Wert weit niedriger ist).

      cya,

      elwu